Guía Definitiva: Criterios de Propiedad FHA y Cómo Evitar Complicaciones en tu Préstamo Hipotecario

Existen diversas situaciones que pueden hacer que un tasador frustre su préstamo asegurado por la FHA, y muchas más que pueden complicar el proceso, a veces de forma insalvable. Entonces, ¿cómo discernir qué problemas pondrán en riesgo su hipoteca? ¿Son los puntos de falla más frecuentes o las condiciones sobre las cuales las directrices gubernamentales son inflexibles?

Exploremos las preocupaciones que encajan en ambas categorías. Los siguientes problemas comunes surgen con frecuencia, y las directrices del HUD para los préstamos Título II impedirán que una venta se concrete si alguna de estas situaciones amenaza la seguridad, la protección y la solidez de la propiedad. A veces, los problemas pueden resolverse negociando con el vendedor para que los repare, pero una simple reducción del precio de la vivienda no será suficiente. Estos deben abordarse antes de que un préstamo asegurado por la FHA pueda ser aprobado.

Parece haber mucha confusión sobre los Estándares Mínimos de Propiedad (MPS) y los Requisitos Mínimos de Propiedad (MPR) del HUD, exacerbada por el hecho de que incluso el HUD no parece aplicar los términos de manera consistente. Uno (generalmente MPS) es un conjunto de requisitos para construcciones nuevas que califican para un préstamo Título II (respaldado por la FHA), mientras que el otro (generalmente MPR cuando es mencionado por agencias gubernamentales, pero MPS cuando lo mencionan los demás) es un conjunto de requisitos que debe cumplir una propiedad existente. Sin embargo, esto es en gran medida irrelevante, ya que ambos se agrupan como Criterios de Aceptabilidad de la Propiedad (PAC) y se aplican a los préstamos asegurados por la FHA. Así es: la FHA exige que una propiedad cumpla con los PAC del HUD, incluyendo MPR y MPS. Por ahora, dejemos de lado las etiquetas técnicas y veamos los problemas reales en una vivienda que podrían bloquear su préstamo.

La FHA buscará problemas graves en los cimientos

Probablemente no le sorprenderá saber que una casa con cimientos agrietados, desmoronados o con asentamientos anormales, activa las alarmas de quienes están evaluando la aprobación de su préstamo. Esto se determina mediante la evaluación del tasador sobre si los cimientos de la vivienda sobrevivirán durante el plazo del préstamo hipotecario y serán capaces de soportar cualquier carga normal. Además del daño visible, el tasador buscará evidencia de una relación poco saludable entre los cimientos y el agua. Un sótano o un espacio de arrastre excesivamente húmedo, sin mencionar el estancamiento de agua en el espacio de arrastre o contra los cimientos, podría indicar problemas estructurales.

En algunas circunstancias, el tasador declarará que los posibles problemas de cimentación deben ser investigados a fondo por un inspector calificado. Esto incluye una cantidad excesiva de agua estancada junto a un cimiento, un sótano muy húmedo y evidencia de falla estructural. La posible falla estructural puede indicarse por deformidades en la pared del cimiento, como abultamientos, grietas visibles o viguetas de piso sin soporte.

Para construcciones nuevas, la nivelación del terreno debe facilitar el drenaje del agua subterránea lejos del edificio y minimizar la erosión y el movimiento o asentamiento de la tierra. Para casas nuevas sobre una losa, la losa debe diseñarse correctamente para minimizar el daño por el movimiento de la tierra. Dependiendo de la región y el tipo de piso previsto, podría requerirse un retardador de vapor y una capa base de grava o un material similar.

La FHA no aprueba techos dañados o deteriorados

Si es de sentido común que un tasador espere que los cimientos de una casa sigan sosteniéndola, también es perfectamente comprensible que los tasadores quieran ver un techo sólido y hermético que pueda cumplir todas sus funciones. Se espera que la cubierta del techo dure al menos dos años después de la tasación. El techo debe estar libre de filtraciones y cualquier otro peligro potencial para la salud. Los estándares de tasación también mencionan, además de las filtraciones, la posibilidad de un techo